Написанному верить: как грамотно составить договор с риэлторским агентством

Хорошее агентство по недвижимости сэкономит вам время и силы при поиске квартиры, загородного дома или офиса. Но каким бы добросовестным ни был риелтор, он действует исключительно в рамках договора. Если вы заранее что-то не прописали в контракте — не обессудьте. Никто не станет выполнять работу, не оговоренную условиями сделки. Не хотите остаться в накладе — тщательно вникайте в договор еще на стадии его подписания.

«Шапка» — всему голова

Казалось бы, с начальным пунктoм все понятно. Вы — «Заказчик» — указываете имя, адрес, паспортные данные. В свою очередь предоставляет соответствующую информацию и «Исполнитель» (агентство). Но здесь есть важный нюанс. Поскольку риэлторская контора — юридическое лицо, то фигурировать в документах должно имя руководящего лица — генерального или коммерческого директора. Остальные же «подписанты» со стороны компании могут работать с договором только на основании доверенности. В том числе и заместитель руководителя.

И уж тем более «Исполнителем» по бумагам не должен выступать сам риелтор (если только он не руководящее лицо, спецсотрудник, работающий по доверенности, или нанятый вами частник). Когда в договоре стоит имя рядового сотрудника агентства вся ответственность за исполнение сделки лежит на нем. И если последний уволится, не выполнив работы, не факт, что компания предоставит вам нового риелтора, не потребовав дополнительной платы.

Агент обещал — агент сделал

С разделом «Предмет договора» все более-менее понятно. В нем указывается, что компания (агент) обязуется выполнить ваш заказ. Например, помочь продать или купить помещение под салон красоты в Московской области на нужных для вас условиях. Здесь же прописывается, что после выполнения работы «Исполнитель» получает определенный гонорар. А сколько он составляет и как выплачивается — об этом речь пойдет в разделе «Стоимость услуг».

«Что написано пером..»

Пункт «Обязательство сторон» — один из важнейших в договоре. Здесь прописывается все, что должен сделать риелтор за указанную сумму. Обратите на этот раздел особое внимание. Указывайте все досконально: от желаемых технических характеристик объекта и места его расположения до цены. Если вы четко не обозначали своих требований, а предложенный агентом вариант им не соответствует — поиски нового помещения/здания возможно придется оплачивать дополнительно. Если же в контракте прописано все от и до, риелтор хочешь-не хочешь обязан найти то, что обещано «на бумаге». В идеале агент должен проверить объект на «юридическую чистоту» (не является ли он предметом аферных махинаций, ни претендует ли на него третье лицо и т.д). Это входит в обязанности брокера, но не все агентства говорят об этом клиенту.

Срок имеет значение

Пункт «Срок договора» при сделках с недвижимостью также нужно строго регламентировать. Юристы советуют заключать контракт на определенный период. Например, вы хотите купить офис в Челябинске в ближайшие 2-3 месяца. Так и прописываете это в документах. Четко оговоренный срок дает вам «карт-бланш». Если за указанное время риелтор не нашел подходящий объект, вы либо перезаключаете с ним договор на ваших условиях, либо обращаетесь к другому брокеру. Если же не обозначить конкретные сроки, поиски могут затянуться надолго. Вы же будете связаны обязательствами договора, не имея возможности нанять нового агента.

Финансы: кто, когда и за что платит

Ну вот мы подошли и к самому важному вопросу — «Стоимости услуг». Последняя прописывается либо в договоре, либо в приложении к нему. Как правило, она составляет определенный процент от стоимости сделки (2-5%). Но иногда цена услуги может быть фиксированной. Довольно часто в агентствах просят задаток или аванс. И риелтор имеет на них полное право. При этом учтите: с юридической точки зрения «задаток» и «аванс» — не одно и то же. Если клиент не исполнил своих обязательств по договору, задаток остается у «Исполнителя» (агентства). Если же свою работу не выполнил риелтор, задаток, да еще и в многократном размере, возвращается клиенту.

Аванс же при расторжении сделки практически всегда возвращается к «Заказчику», даже если последний выступил инициатором разрыва договора. Аванс, в отличие от задатка — своего рода заявление о намерении принять предложение брокера, но не 100% обязательство. Хотя в некоторых случаях авансовый платеж все-же остается у «Исполнителя» (если данное оговорено контрактом) — он может пойти на покрытие штрафа, если сделка сорвалась по вине клиента.

источник